sie 282018
Koniec wakacji i początek roku akademickiego to tradycyjnie czas wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Przedstawiam kolejny artykuł dotyczący umów najmu. Tym razem o obowiązkach utrzymania i napraw w mieszkaniach.
Szczególne uregulowania dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
Jak już wcześniej wskazywałem najem lokali mieszkalnych jest uregulowany przede wszystkim przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tej właśnie ustawie są szczegółowo uregulowane obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawa więc reguluje o jakie elementy mieszkania ma dbać Wynajmujący i co winien utrzymywać, a w razie konieczności naprawiać (art. 6a cyt. ustawy), a jakie naprawy i obowiązki konserwacyjne obciążają Najemcę (art. 6b cyt. ustawy). Art. 6 d określa warunki dokonywania ulepszeń, a 6 e w/w ustawy reguluje kwestie wzajemnych rozliczeń po zakończeniu umowy najmu. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.
Poniżej treść w/w przepisów:
Art. 6a.1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Art. 6b. 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Art. 6d. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6a-6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego są bezwzględnie wiążące, a tylko w odniesieniu do pozostałych zasobów może obowiązywać odmienna regulacja umowna. Art. 6 f w/w ustawy przewiduje bowiem, że umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.
Obowiązku Wynajmującego i Najemcy.
Zasadniczo więc najemcę obciążają drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z lokalu określone w art. 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, a nakłady konieczne obciążające Wynajmującego określone zostały w art. 6a cyt.ustawy. Zakres nakładów Najemcy został określony w sposób wyczerpujący, przy braku odmiennych ustaleń umownych obciążają go nakłady tylko wymienione w art. 6b. Natomiast art. 6 a ust 3 pkt 3 wprowadzono zapis, że do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy (dalej wymienione przykłady poprzedzone słowem „zwłaszcza” znamiennym dla otwartych katalogów”).
Jeżeli strony zamierzając uregulować swoje w/w obowiązki odmiennie, istotne wydaje się wprowadzenie do umowy również dokładnego katalogu drobnych i koniecznych nakładów, które obciążają poszczególne strony.
Nakłady a ulepszenia.
Odrębny problem stanowią ulepszenia dokonywane w lokalu. Są to „nakłady”, które zwiększają użyteczność lokalu, ale nie należą do nakładów koniecznych obciążających Wynajmującego, ani też do nakładów drobnych obciążających Najemcę. Ulepszenia nie są konieczne do utrzymania rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ulepszenia to inwestycje podnoszące wartość lokalu. Rozróżnienie nakładów koniecznych od ulepszeń jest czasami zadaniem trudnym i nie raz było to przedmiotem sporów sądowych. Problem ten będzie przedmiotem innego artykułu.
Zgodnie z art. 19 e Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Inne artykuły o najmie:
najem podstawy prawne https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=7
wypowiedzenie najmu mieszkania https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=9
lip 272018Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez Wynajmującego.
Warunki wypowiedzenia przez Wynajmującego umów o odpłatne korzystanie z lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie przez właściciela umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko na zasadach wskazanych w tym przepisie, przepisy kodeksu cywilnego dotyczą generalnie umowy najmu rzeczy i lokali użytkowych, a w/w ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.
Zatem w oparciu o w/w art. 11 cytowanej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny w następujących zasadniczych przypadkach:
1. Lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Dla przykładu w lokalu przeznaczonym wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe lokator rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, z kolei rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego (określonego np. w regulaminie korzystania z nieruchomości) powinno być rozciągnięte w czasie, nie jednorazowe i nacechowane złą wola.
Przed dokonaniem wypowiedzenia w oparciu o tą przesłankę należy bezwzględnie wypowiedzenie poprzedzić pisemnym upomnieniem. Bez niego wypowiedzenie nie będzie ważne.
2. Lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności
Przyczynę wypowiedzenia stanowi zarówno zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu zależnych od właściciela, jak również niezależnych od właściciela. Ewentualne wątpliwości w tym zakresie rozstrzyga nowelizacja, która wejdzie w życie w kwietniu 2019 r. Wypowiedzenie z tej przyczyny będzie ważne jedynie w tedy, gdy lokator zostanie pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i gdy zostanie mu wyznaczony miesięczny termin do uregulowania zaległości. Co ważne uregulować musi całość zadłużenia, a nie tylko cześć.
3. Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Są to najczęstsze przypadki uzasadniające wypowiedzenie, powstałe z winy lub zaniedbywania obowiązków przez lokatora.
Dokonywane przez właściciela wypowiedzenie wymaga formy pisemnej z określeniem jednej z przyczyn wypowiedzenia przewidzianej ustawą o ochronie praw lokatorów. Katalog przyczyn wypowiedzenia jest zamknięty, co oznacza, że można wskazać tylko przyczyny zawarte w ustawie. Dodatkowo wypowiedzenie musi zawierać uzasadnienie. Zachowanie tych wymogów jest warunkiem ważności wypowiedzenia. Jeżeli ich nie dopełnimy wypowiedzenie będzie nieważne, co skutkować może oddaleniem naszego powództwa o eksmisje.
Pozostałe przyczyny uzasadniające wypowiedzenie są następujące:
4. Lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 w/w ustawy.
5. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy; 2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
6. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
7. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu wskazanego w punkcie poprzednim.
Wypowiedzenie lokalu mieszkalnego niezależnie od daty jego rzeczywistego dokonania zawsze odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego.
Adwokat Katowice - Łukasz Witańśki - strona główna
Post na temat podstaw prawnych najmu http://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=7
cze 132018
1. Jakie przepisy regulują najem lokalu mieszkalnego:
Najem jest umową nazwaną regulowaną w kodeksie cywilnym, ALE UWAGA, najem lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe jest regulowany przede wszystkim przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli więc chcecie wynajmować mieszkanie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe koniecznie zapoznajcie się z w/w ustawą, gdyż jest najważniejsza i raczej kompleksowo reguluje kwestię wynajmowania mieszkań, kodeks cywilny stosuje się w zakresie nieunormowanym w/w ustawą,
2. Wynajmującym jest ten kto oddaje swoje mieszkanie do używania, a najemcą ten, kto płaci czynsz,
3. Najważniejsze z punktu widzenia interesów Wynajmującego są następujące przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów:
- art. 6 o kaucji,
- art. 6a o podstawowych obowiązkach Wynajmującego, w tym jakie naprawy ma dokonywać i za jakie elementy lokalu odpowiada,
- art. 6b o tym, co najemca powinien samodzielnie naprawiać, konserwować i remontować,
- art. 6 c o protokole zdawczo-odbiorczym – WAŻNE – to protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie i nie zastąpią go żadne zdjęcia,
- art. 6e o tym co powinien odnowić i naprawić najemca po zakończeniu najmu,
- art. 8a o tym, kiedy i jak właściciel może podnieść czynsz, UWAGA wartość odtworzeniowa lokalu jest obwieszczana przez wojewodę np. http://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszczenia-wojewody-slaskiego/wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych
- art. 11 o tym kiedy można wypowiedzieć umowę – Jest to moim zdaniem najważniejszy przepis w/w ustawy, gdyż jest bezwzględnie obowiązujący i nie można go modyfikować, a wprowadza ścisłą procedurę umożliwiającą wypowiedzenie umowy, w tym uprzedzenia lokatora o zamiarze wypowiedzenia, niezachowanie tej procedury prowadzi do nieważności wypowiedzenia,
- art.14-16 dotyczą powództw o eksmisje i problemów związanych z lokalami socjalnymi, ograniczeniami w wykonywaniu wyroków eksmisyjnych,
-art. 18 dotyczy odszkodowań za bezumowne zajmowanie lokalu, PRAKTYCZNA UWAGA – nieważne są zapisy odmienne, więc np. ustalanie wysokości odszkodowania jako 300 % wysokości czynszu,
-art.19 a dotyczy najmu okazjonalnego lokalu.
Adwokat Łukasz Witański.
www.adwokatwitanski.pl
Post na temat wypowiedzenia umowy najmu
http://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=9
