Adwokat Łukasz Witański

blog prawniczy

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego.

lip 272018

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez Wynajmującego.

adwokat katowice najem

Warunki wypowiedzenia przez Wynajmującego umów o odpłatne korzystanie z lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie przez właściciela umowy o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego może nastąpić tylko na zasadach wskazanych w tym przepisie, przepisy kodeksu cywilnego dotyczą generalnie umowy najmu rzeczy i lokali użytkowych, a w/w ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkaniowe.


Zatem w oparciu o w/w art. 11 cytowanej ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny w następujących zasadniczych przypadkach:

1. Lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.


Dla przykładu w lokalu przeznaczonym wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe lokator rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, z kolei rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego (określonego np. w regulaminie korzystania z nieruchomości) powinno być rozciągnięte w czasie, nie jednorazowe i nacechowane złą wola.
Przed dokonaniem wypowiedzenia w oparciu o tą przesłankę należy bezwzględnie wypowiedzenie poprzedzić pisemnym upomnieniem. Bez niego wypowiedzenie nie będzie ważne.


2. Lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności


Przyczynę wypowiedzenia stanowi zarówno zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu zależnych od właściciela, jak również niezależnych od właściciela. Ewentualne wątpliwości w tym zakresie rozstrzyga nowelizacja, która wejdzie w życie w kwietniu 2019 r. Wypowiedzenie z tej przyczyny będzie ważne jedynie w tedy, gdy lokator zostanie pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i gdy zostanie mu wyznaczony miesięczny termin do uregulowania zaległości. Co ważne uregulować musi całość zadłużenia, a nie tylko cześć.


3. Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Są to najczęstsze przypadki uzasadniające wypowiedzenie, powstałe z winy lub zaniedbywania obowiązków przez lokatora.

Dokonywane przez właściciela wypowiedzenie wymaga formy pisemnej z określeniem jednej z przyczyn wypowiedzenia przewidzianej ustawą o ochronie praw lokatorów. Katalog przyczyn wypowiedzenia jest zamknięty, co oznacza, że można wskazać tylko przyczyny zawarte w ustawie. Dodatkowo wypowiedzenie musi zawierać uzasadnienie. Zachowanie tych wymogów jest warunkiem ważności wypowiedzenia. Jeżeli ich nie dopełnimy wypowiedzenie będzie nieważne, co skutkować może oddaleniem naszego powództwa o eksmisje.

Pozostałe przyczyny uzasadniające wypowiedzenie są następujące:
4. Lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 w/w ustawy.
5. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy; 2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
6. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
7. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu wskazanego w punkcie poprzednim.


Wypowiedzenie lokalu mieszkalnego niezależnie od daty jego rzeczywistego dokonania zawsze odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Adwokat Katowice - Łukasz Witańśki - strona główna

 

Post na temat podstaw prawnych najmu http://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=7

Najem lokalu mieszkalnego - podstawy prawne

cze 132018

adwokat katowice

1. Jakie przepisy regulują najem lokalu mieszkalnego:


Najem jest umową nazwaną regulowaną w kodeksie cywilnym, ALE UWAGA, najem lokalu przeznaczonego na cele mieszkaniowe jest regulowany przede wszystkim przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli więc chcecie wynajmować mieszkanie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe koniecznie zapoznajcie się z w/w ustawą, gdyż jest najważniejsza i raczej kompleksowo reguluje kwestię wynajmowania mieszkań, kodeks cywilny stosuje się w zakresie nieunormowanym w/w ustawą,


2. Wynajmującym jest ten kto oddaje swoje mieszkanie do używania, a najemcą ten, kto płaci czynsz,


3. Najważniejsze z punktu widzenia interesów Wynajmującego są następujące przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów:


- art. 6 o kaucji,
- art. 6a o podstawowych obowiązkach Wynajmującego, w tym jakie naprawy ma dokonywać i za jakie elementy lokalu odpowiada,
- art. 6b o tym, co najemca powinien samodzielnie naprawiać, konserwować i remontować,
- art. 6 c o protokole zdawczo-odbiorczym – WAŻNE – to protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie i nie zastąpią go żadne zdjęcia,
- art. 6e o tym co powinien odnowić i naprawić najemca po zakończeniu najmu,
- art. 8a o tym, kiedy i jak właściciel może podnieść czynsz, UWAGA wartość odtworzeniowa lokalu jest obwieszczana przez wojewodę np. http://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszczenia-wojewody-slaskiego/wskaznik-przeliczeniowy-kosztu-odtworzenia-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynkow-mieszkalnych
- art. 11 o tym kiedy można wypowiedzieć umowę – Jest to moim zdaniem najważniejszy przepis w/w ustawy, gdyż jest bezwzględnie obowiązujący i nie można go modyfikować, a wprowadza ścisłą procedurę umożliwiającą wypowiedzenie umowy, w tym uprzedzenia lokatora o zamiarze wypowiedzenia, niezachowanie tej procedury prowadzi do nieważności wypowiedzenia,
- art.14-16 dotyczą powództw o eksmisje i problemów związanych z lokalami socjalnymi, ograniczeniami w wykonywaniu wyroków eksmisyjnych,
-art. 18 dotyczy odszkodowań za bezumowne zajmowanie lokalu, PRAKTYCZNA UWAGA – nieważne są zapisy odmienne, więc np. ustalanie wysokości odszkodowania jako 300 % wysokości czynszu,
-art.19 a dotyczy najmu okazjonalnego lokalu.

Adwokat Łukasz Witański.

 

www.adwokatwitanski.pl

 

Post na temat wypowiedzenia umowy najmu 

http://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=9

Atom

Napędza Nibbleblog