Adwokat Łukasz Witański

blog prawniczy

Klauzula rebus sic stantibus - zmiany umowy najmu w czasie epidemii.

kwi 222020

adwokat katowice wynajem

1. Klauzula rebus sic stantibus.

Wobec przeciągającej się epidemii koronawirusa, wielu przedsiębiorców, z uwagi na uregulowania prawne, lub okoliczności faktyczne, zaprzestało prowadzenia działalności. Nie zwalnia ich to jednak z większości kosztów, które muszą ponosić, w tym czynszu najmowanego lokalu. Z wielu stron pojawiają się głosy o prawnych możliwościach, choćby obniżenia czynszu z powołaniem się na tajemniczą klauzulę rebus sic stantibus. Co dokładnie oznacza ta klauzula i na czym polega jej zastosowanie, a także czy jest skuteczna przeczytacie poniżej.

Klauzula, o której mowa wyżej, została uregulowana w art. 357 ze znaczkiem 1 Kodeksu Cywilnego, jest to tzw. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków - rebus sic stantibus, zgodnie zaś z brzmieniem tego przepisu - jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Zatem na pierwszy rzut oka wydaje się, że klauzula ta może mieć zastosowanie do obniżenia czynszu na czas trwającej epidemii w stosunku do najemców – przedsiębiorców, którzy na skutek epidemii znaczącą stracili możliwość uzyskania przychodu lub zamknęli swoje lokale, czy to na skutek przepisów prawa czy też faktycznego braku zapotrzebowania na daną usługę lub towar. Jeżeli umowy najmu nie zawarto w czasie trwania epidemii, przedsiębiorca nie uzyskuje przychodów z powodu epidemii koronawirusa, czego oczywiście nie przewidziano przy zawarciu umowy, to wydaje się, że spełnione są przesłanki stosowania tego przepisu.

Niestety, jak to w prawie bywa, czyste brzmienie przepisu jest dookreślane przez doktrynę prawniczą i orzecznictwo sądów, które precyzuje, co oznaczają poszczególne wyrażenia użyte w danym przepisie.
Z wyżej zaś analizy wynika, że klauzula ta ma zastosowanie w nadzwyczajnych i wyjątkowych okolicznościach, niezmiernie rzadkich. W tym znaczeniu epidemia koronawirusa zdaje się mieć taki charakter. Niemniej jednak podkreśla się w doktrynie również trwałość takich zmian. Czy sądu będą przyjmowały, że zmiany na skutek koronawirusa mają charakter trwały czy raczej przejściowy jest trudny do przewidzenia, zwłaszcza, że epidemia ciągle trwa i trudno też przewidzieć jej przebieg. Trudno też przewidzieć jak będzie wyglądało zapotrzebowanie na poszczególne usługi po wygaśnięciu epidemii.

2. Orzecznictwo dotyczące epidemii.


Jeżeli zaś chodzi o orzecznictwo, to trudno znaleźć orzeczenia, które by dotyczyły podobnej sytuacji, ponieważ z podobną sytuacją nie mieliśmy jeszcze do czynienia. Epidemie pojawiały się już w Polsce, jednak ograniczenia w działalności tak wielu przedsiębiorców jeszcze nie wystąpiły. Epidemie ptasiej, świńskiej grypy nie spowodowały masowego zamknięcia ludzi w domach, nie były powodem zamknięcia szkół w całej Europie, galerii, ograniczeń w handlu itp. Trudno więc znaleźć podporę w konkretnym orzeczeniu. Niemniej jednak w tezach niektórych wyroków pojawia się słowo „epidemia”. Dla przykładu w wyroku SN z dnia 08-03-2018w sprawie II CSK 303/17 pojawia się teza:
„Nadzwyczajna zmiana stosunków jako podstawa modyfikacji umowy
1. Nadzwyczajna zmiana stosunków rozumiana jest jako zdarzenie rzadko zachodzące, niezwykłe, wyjątkowe, normalnie niespotykane. Do przyczyn zaistnienia takiego stanu zaliczane są zdarzenia natury przyrodniczej (nieurodzaj), społecznej (epidemia, klęski żywiołowe, kryzys gospodarczy), powszechnie występujące.”. (Legalis)
Podobnie w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2018 r., w sprawie I ACa 1459/17 możemy znaleźć tezę, że:
„Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się najogólniej taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały, niezwykły. Niekoniecznie ma on mieć charakter katastroficzny. Komentatorzy wskazują, że spośród takich stanów można przykładowo wskazać różnego rodzaju klęski żywiołowe, hiperinflację, epidemie, operacje wojenne, strajk generalny, a nawet - co jednak bywa sporne - zasadnicze i zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych.”
Kolejną przesłanką zastosowania klauzuli jest nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron. O ile w przypadku ustawowego zakazu prowadzenia działalności danego rodzaju trudności są widoczne od razu, to w przypadku ograniczenia korzystania z usług przez samych klientów i zmniejszenie dochodów, sprostać trzeba będzie większym trudnościom dowodowym. Sformułowania „nadmierna”, „rażąca” jednak wyraźnie wskazują na wyjątkowość tej instytucji.
Kolejne przesłanki to związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty oraz nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania. Zatem to właśnie epidemia ma być przyczyną trudności, co akurat nie wydaje się najtrudniejszym elementem do wykazania, chociaż trzeba wykazać, że to na skutek epidemii zmniejszyły się dochody, co może rodzić w konkretnych przypadkach trudności. Ostatnia zaś przesłanka wydaje się łatwa do wykazania, o ile umowa została zawarta przed wybuchem epidemii w ogóle. Problematyczne mogą okazać się zaś te umowy, które zawarto, gdy pierwsze przypadki pojawiły się w Europie.


Z powyższego wynika więc, że zastosowanie klauzuli nie jest tak oczywiste, jak by mogło się wydawać po pobieżnej lekturze przepisu. Ustalenie czy mamy do czynienie z powołanymi wyżej przesłankami, jest rzeczą trudną, głównie dlatego, że chociaż orzecznictwo przyjmowało, że epidemia powodować może nadzwyczajną zmianę stosunków, to jednak były to raczej ogólne uwagi i ogólne rozważania. Nie było zaś orzeczeń, które dotyczyły epidemii takiej jak obecna. Rodzi też refleksję na temat, w jaki sposób zrekonstruować umowę, mając na uwadze interesy obu stron, a przede wszystkim, kto ma tego dokonać i w jaki sposób.

3. Pozew.


Odpowiadając na ostatnie z pytań, należy wskazać, że rozstrzyga o zastosowaniu klauzuli sąd. Wobec powyższego, należy do sądu złożyć pozew, wskazując w jaki sposób sąd ma zaingerować tj. zmienić umowę. Zgodnie z ogólną zasadą udowodnienie przesłanek zastosowania klauzuli leży po stronie powoda.
Ponadto pojawia się szereg praktycznych problemów zastosowania klauzuli, w tym czy po rozwiązaniu umowy, można żądać zmniejszenia czynszu i jaki mieć będzie wpływ rozwiązania umowy na roszczenie. Czy składając pozew o zmianę czynszu na podstawie tego przepisu, powinno się dalej płacić czynsz czy też przestać. W jaki sposób zabezpieczyć powództwo, a także np. czy pozwany najemca-przedsiębiorca, może bronić się w procesie, w którym został pozwany, wskazując na zmianę okoliczności, czy jednak powinien złożyć osobny pozew (powództwo wzajemne). Powyższe kwestie komplikują zastosowanie tego przepisu, zaś odpowiedz na nie wymagałaby dość obszernej analizy orzecznictwa i analizy okoliczności konkretnego przypadku, które w razie zainteresowania tematem postaram się przedstawić w oddzielnym artykule.
Pojawia się też inny problem, związany z czasem rozpoznania sprawy. W czasie obecnej epidemii sądy ograniczyły swoją działalność, co oznacza, że sprawa nie zostanie zapewne zbyt szybko rozpoznana, co może doprowadzić do zamknięcia działalności czy rozwiązania umowy, a z tym wiązać się wyżej wymienione praktyczne komplikacje.
Czy zatem składanie pozwu z powodu nadzwyczajnej zmiany okoliczności jest nieuzasadnione. Nie odrzucałbym takiej możliwości. Jest to z pewnością rozwiązanie, które należy rozważyć, zwłaszcza, że możliwości prawne są raczej ograniczone (możliwości zmiany umowy może przewidywać sama umowa – należy zacząć od analizy umowy). Jak zwykle decydujące znaczenie będzie miała analiza wszystkich okoliczności konkretnego przypadku (zwłaszcza z uwzględnieniem przepisów tarczy antykryzysowej, która zawiera pewne regulacje w zależności od wielkości powierzchni handlowej - wygaśniecie zobowiązań w obiektach handlowych pow. 2000m2,).
Ukazując powyższe trudności, zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, który zostanie pozwany (zwłaszcza stan niepewności, ryzyko porażki, czy zaprzestanie płacenia czynszu, trudności w znalezieniu nowego najemcy), zasadnym staje się próba pozasądowego rozstrzygnięcia sporu. Możliwości negocjacyjne są spore, obie strony mogą wystąpić z propozycją, choć to w zasadniczej mierze najemcy ma interes w obniżeniu czynszu i to on powinien wystąpić z propozycją zmiany umowy. Mając już wiedzę o możliwości zastosowania klauzuli rebus sic stantibus, czyli istnienia prawnego instrumentu zmiany umowy, może to być łatwiejsze.

Adwokat Katowice - Łukasz Witański - strona główna

 

Inne artykuły dotyczące najmu:

Najem lokalu mieszkalnego - obowiązki stron, nakłady, ulepszenia, remonty

 

Wynajem lokalu mieszkalnego - podstawy prawne

 

Kancelaria Adwokacka Adwokata Łukasza Witańskiego z Katowic, świadczy pomoc prawną również na odległość na terenie całej Polski, w razie pytań zapraszam do kontaktu.

Najem lokalu mieszkalnego - obowiązki stron, nakłady, ulepszenia, remonty

sie 282018

adwokat katowice najem mieszkania remonty

Koniec wakacji i początek roku akademickiego to tradycyjnie czas wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Przedstawiam kolejny artykuł dotyczący umów najmu. Tym razem o obowiązkach utrzymania i napraw w mieszkaniach.

Szczególne uregulowania dotyczące najmu lokali mieszkalnych.

Jak już wcześniej wskazywałem najem lokali mieszkalnych jest uregulowany przede wszystkim przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tej właśnie ustawie są szczegółowo uregulowane obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawa więc reguluje o jakie elementy mieszkania ma dbać Wynajmujący i co winien utrzymywać, a w razie konieczności naprawiać (art. 6a cyt. ustawy), a jakie naprawy i obowiązki konserwacyjne obciążają Najemcę (art. 6b cyt. ustawy). Art. 6 d określa warunki dokonywania ulepszeń, a 6 e w/w ustawy reguluje kwestie wzajemnych rozliczeń po zakończeniu umowy najmu. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

Poniżej treść w/w przepisów:
Art. 6a.1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b. 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Art. 6d. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6a-6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego są bezwzględnie wiążące, a tylko w odniesieniu do pozostałych zasobów może obowiązywać odmienna regulacja umowna. Art. 6 f w/w ustawy przewiduje bowiem, że umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

Obowiązku Wynajmującego i Najemcy.

Zasadniczo więc najemcę obciążają drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z lokalu określone w art. 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, a nakłady konieczne obciążające Wynajmującego określone zostały w art. 6a cyt.ustawy. Zakres nakładów Najemcy został określony w sposób wyczerpujący, przy braku odmiennych ustaleń umownych obciążają go nakłady tylko wymienione w art. 6b. Natomiast art. 6 a ust 3 pkt 3 wprowadzono zapis, że do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy (dalej wymienione przykłady poprzedzone słowem „zwłaszcza” znamiennym dla otwartych katalogów”).
Jeżeli strony zamierzając uregulować swoje w/w obowiązki odmiennie, istotne wydaje się wprowadzenie do umowy również dokładnego katalogu drobnych i koniecznych nakładów, które obciążają poszczególne strony.

Nakłady a ulepszenia.

Odrębny problem stanowią ulepszenia dokonywane w lokalu. Są to „nakłady”, które zwiększają użyteczność lokalu, ale nie należą do nakładów koniecznych obciążających Wynajmującego, ani też do nakładów drobnych obciążających Najemcę. Ulepszenia nie są konieczne do utrzymania rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ulepszenia to inwestycje podnoszące wartość lokalu. Rozróżnienie nakładów koniecznych od ulepszeń jest czasami zadaniem trudnym i nie raz było to przedmiotem sporów sądowych. Problem ten będzie przedmiotem innego artykułu.

Zgodnie z art. 19 e Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

 

adwokat Katowice -strona główna

 

Inne artykuły o najmie:

najem podstawy prawne https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=7

wypowiedzenie najmu mieszkania https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=9

 

Atom

Napędza Nibbleblog