Adwokat Łukasz Witański

blog prawniczy

Najem lokalu mieszkalnego - obowiązki stron, nakłady, ulepszenia, remonty

sie 282018

adwokat katowice najem mieszkania remonty

Koniec wakacji i początek roku akademickiego to tradycyjnie czas wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Przedstawiam kolejny artykuł dotyczący umów najmu. Tym razem o obowiązkach utrzymania i napraw w mieszkaniach.

Szczególne uregulowania dotyczące najmu lokali mieszkalnych.

Jak już wcześniej wskazywałem najem lokali mieszkalnych jest uregulowany przede wszystkim przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tej właśnie ustawie są szczegółowo uregulowane obowiązki stron umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawa więc reguluje o jakie elementy mieszkania ma dbać Wynajmujący i co winien utrzymywać, a w razie konieczności naprawiać (art. 6a cyt. ustawy), a jakie naprawy i obowiązki konserwacyjne obciążają Najemcę (art. 6b cyt. ustawy). Art. 6 d określa warunki dokonywania ulepszeń, a 6 e w/w ustawy reguluje kwestie wzajemnych rozliczeń po zakończeniu umowy najmu. W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

Poniżej treść w/w przepisów:
Art. 6a.1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Art. 6b. 1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Art. 6d. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6a-6e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego są bezwzględnie wiążące, a tylko w odniesieniu do pozostałych zasobów może obowiązywać odmienna regulacja umowna. Art. 6 f w/w ustawy przewiduje bowiem, że umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e.

Obowiązku Wynajmującego i Najemcy.

Zasadniczo więc najemcę obciążają drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z lokalu określone w art. 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, a nakłady konieczne obciążające Wynajmującego określone zostały w art. 6a cyt.ustawy. Zakres nakładów Najemcy został określony w sposób wyczerpujący, przy braku odmiennych ustaleń umownych obciążają go nakłady tylko wymienione w art. 6b. Natomiast art. 6 a ust 3 pkt 3 wprowadzono zapis, że do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy (dalej wymienione przykłady poprzedzone słowem „zwłaszcza” znamiennym dla otwartych katalogów”).
Jeżeli strony zamierzając uregulować swoje w/w obowiązki odmiennie, istotne wydaje się wprowadzenie do umowy również dokładnego katalogu drobnych i koniecznych nakładów, które obciążają poszczególne strony.

Nakłady a ulepszenia.

Odrębny problem stanowią ulepszenia dokonywane w lokalu. Są to „nakłady”, które zwiększają użyteczność lokalu, ale nie należą do nakładów koniecznych obciążających Wynajmującego, ani też do nakładów drobnych obciążających Najemcę. Ulepszenia nie są konieczne do utrzymania rzeczy najętej w stanie przydatnym do umówionego użytku. Ulepszenia to inwestycje podnoszące wartość lokalu. Rozróżnienie nakładów koniecznych od ulepszeń jest czasami zadaniem trudnym i nie raz było to przedmiotem sporów sądowych. Problem ten będzie przedmiotem innego artykułu.

Zgodnie z art. 19 e Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

 

adwokat Katowice -strona główna

 

Inne artykuły o najmie:

najem podstawy prawne https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=7

wypowiedzenie najmu mieszkania https://adwokatwitanski.pl/blog/index.php?controller=post&action=view&id_post=9

 

Atom

Napędza Nibbleblog