Adwokat Łukasz Witański

blog prawniczy

Uprawnienia związane ze źle wykonanym remontem

kwi 232019

undefined

Duży popyt na usługi remontowe i trudności ze znalezieniem fachowca poprawiły znacznie sytuację osób wykonujących prace remontowe. Ich sytuacja negocjacyjna jest często lepsza niż osób zamawiających prace remontowe. To z kolei prowadzić może do nadużyć ze strony fachowców, zawierania przez nich większej ilości umów niż dostępne moce przerobowe, niedbałego i nieterminowego wykonywania pracy. Klientowi przysługuje określone prawa i środki zaradcze, jednakże są one uzależnione od rodzaju umowy, etapu wykonywania prac. Klienci wielokrotnie będą też zmuszeniu dokonać jednego z przysługujących, zazwyczaj alternatywnych uprawnień przysługujących na określonym etapie, co nie jest zadaniem łatwym, zwłaszcza w sytuacji, że obowiązujące przepisy nie są dostosowane do wielości możliwych stanów faktycznych, na co postaram się zwrócić uwagę w dalszej części pracy. W dalszej części zostanie wskazany wykaz głównych uprawnień, natomiast ich szczegółowe omówienie nastąpi w dalszych postach.

Umowa o przeprowadzenie remontu. Czy jest konieczna w formie pisemnej i jakiego rodzaju to umowa? Zle wykonany remont bez umowy.

Umowa o przeprowadzenie remontu, w zależności od rodzaju remontu może przybierać formę umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane - przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli (art. 658 k.c.). Niejednokrotnie trudno ściśle ustalić, z którym rodzajem umowy mamy do czynienia. W niniejszym opracowaniu przedstawię regulacje dotyczące umów remontowych, które należy kwalifikować jako umowy o dzieło. Będą to umowy z mniejszym zakresem prac remontowych, mających charakter raczej prac wykończeniowych. Umowa o dzieło nie wymaga formy pisemnej, natomiast umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Pomimo tego, że umowa o dzieło nie wymaga formy pisemnej i najczęściej przy remontach mieszkań strony w praktyce nie zawierają umów na piśmie, to w mojej ocenie należy każdorazowo zawrzeć umowę na piśmie, zwłaszcza w celach dowodowych. Istotne jest w niej określenie przedmiotu umowy i terminu wykonania dzieła. Większość uprawnień, które przysługują klientowi związana jest z należytym wykonaniem umowy, a precyzyjne określenie przedmiotu, zakresu prac umożliwia stwierdzenie czy umowa była należycie wykonana.
Osobiste wykonywanie dzieła.

W praktyce często dochodzi do sytuacji, w których umowa o przeprowadzenie prac remontowych jest zawarta z szefem ekipy remontowej, który pochwalił się swoimi wyjątkowymi umiejętnościami i wykazał wiedzą, czym zdobył nasze zaufanie, a następnie do remontu przystępuje grupa jego pracowników, do których nie mamy już takiego zaufania. Praktyczna uwaga - zasadą jest brak obowiązku osobistego wykonania dzieła, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika to z osobistego charakteru dzieła jak np. namalowanie obrazu przez artystę. Jeżeli więc chcemy, by określona osoba osobiście wykonywała remont, zadbajmy o to wpisując taki obowiązek do umowy.


Uprawnienia na etapie wykonywania umowy:

1. Wadliwe wykonywanie remontu.


Zgodnie z art. 636 § 1 kodeksu cywilnego jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.

Zatem już na etapie przeprowadzenia prac remontowych może zostać dostrzeżone sprzeczne z umową lub wadliwe wykonywanie umowy. Przepis ten wprowadza jednakże konkretną kolejność działań, które powinien podjąć klient. Najpierw należy wezwać do zmiany sposobu wykonania dzieła, w którym konieczne jest określenie zakresu żądanych zmian i wyznaczyć w tym celu określony termin. Jak wspomniałem wyżej, by nie wywoływać wątpliwości interpretacyjnych, co do tego czy wykonywanie dzieła jest sprzeczne z umową, wyjątkowo istotne wydaje się sporządzenie pisemnej umowy, w której strony szczegółowo określą na czym prace remontowe mają dokładnie polegać.
Ważne jest by zachować w/w kolejność i dopiero po bezskutecznym upływie terminu podjąć decyzję bądź o odstąpieniu umowy bądź o powierzeniu poprawienia innej osobie.

 

2. Nieterminowe wykonywanie remontu.


Nieterminowe wykonywania prac nie uzasadnia odstąpienia od umowy na podstawie w/w art. 636 k.c. Podstawą do odstąpienia umowy jest w tym wypadku art. 635 k.c., zgodnie z którym jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
W tym wypadku nie jest konieczne wyznaczanie dodatkowego terminu. Przepis nie wskazuje jakie mogą być możliwe przyczyny opóźnień, ale w doktrynie przyjmuje się, że chodzi o przyczyny leżące po stronie wykonawcy. Wykonanie prawa do odstąpienia od umowy rodzi doniosły praktyczny problem, a mianowicie czy wskutek odstąpienia od umowy wygaszają kary umowne. Stanowisko, że wygasają przyjął m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 27 lutego 2001 r. w sprawie I ACa 981/00, w którego uzasadnieniu wskazano m.in.:
„Zgodnie z art. 484 KC kolejną przesłanką dochodzenia kary umownej jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika. Strony powinny określić w umowie uchybienia, które spowodują zapłatę kary. W § 5 ust. 1 umowy strony ustaliły karę umowną za niedotrzymanie końcowego terminu wykonania pracy, liczoną zależnie od liczby dni, a więc karę za zwłokę. Nie jest to więc kara za całkowite niewykonanie zobowiązania, lecz za nienależyte (opóźnione) wykonanie. Skoro wskutek odstąpienia od umowy nie doszło do wykonania zobowiązania (zobowiązanie wygasło), nie można żądać kary umownej.”
Wobec powyższego, jeżeli w umowie zastrzeżono kary umowne za niedotrzymanie terminu, odstąpienie od umowy z uwagi na nieterminowe wykonywanie prac wymaga dokładnego zastanowienia.

Uprawnienia po wykonaniu umowy:

1. Uprawnienia związane z odbiorem dzieła.


Zgodnie z art. 643 k.c. zamawiający obowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. Na podstawie art. 642 § 1 k.c. w braku odmiennej umowy przyjmującemu zamówienie należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła. Na podstawie § 2 jeżeli dzieło ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych. Wobec tego z art. 643 k.c. wynika obowiązek odbioru dzieła wówczas, gdy przyjmujący zamówienie oddaje dzieło zgodnie ze swym zobowiązaniem. Odebranie dzieła jest jednym z najbardziej problematycznych kwestii związanych w umowo o dzieło. Przede wszystkim dlatego, że strony, zwłaszcza przy mniejszych remontach, nie zdają sobie sprawy z tego obowiązku. Odbiór dzieła, nawet wadliwego rodzi natomiast określone skutki, w tym obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Orzecznictwo przy tym często przyjmuje, że do odbioru doszło w sposób dorozumiany, nawet wówczas, gdy umowa przewidywała obowiązek sporządzenia pisemnego protokołu odbiorczego. Kwestie związane z odbiorem dzieła i związane z nim orzecznictwo stosunkowo szeroko omówił Sąd Najwyższy w Postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2015 r. w sprawie III CZP 8/15, w którym wskazał m.in., że „ tych względów zachodzą podstawy do odmowy udzielenia odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne. Tym bardziej w sytuacji, w której z jednej strony przedstawione zagadnienie prawne było przedmiotem wielokrotnych i jednolitych wypowiedzi Sądu Najwyższego - zgodnie z którymi zamawiający może odmówić odebrania dzieła i zapłaty wynagrodzenia, gdy w chwili oddania dzieło ma wady istotne (por. wyrok z dnia 26 lutego 1998 r., I CKN 520/97, OSNC 1998, nr 10, poz. 167, z dnia 14 lutego 2007 r., II CNP 70/06, z dnia 18 stycznia 2012 r., II CSK 213/11, OSNC-ZD 2013, B, 31, z dnia 23 sierpnia 2012 r., II CSK 21/12 oraz z dnia 27 listopada 2013 r., V CSK 544/12) - a z drugiej strony, Sąd drugiej instancji nie przedstawił wystarczająco ważkich argumentów uzasadniających zmianę przyjmowanego w orzecznictwie stanowiska”.
W wyroku tym SN przedstawia również rozważanie co do wad nieistotnych.
Ponownie terminem wady istotnej posłużył się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 5 lipca 2017 r., w sprawie V ACa 924/16:
„Przepis art. 643 KC nie nakłada na zamawiającego obowiązku odebrania dzieła, jeżeli jest ono dotknięte wadą istotną, czyniącą je niezdatną do zwykłego użytku, lub sprzeciwiającą się wyraźnie umowie. Jeżeli jednak pomimo istnienia wady zamawiający dzieło odbiera, ciąży na nim obowiązek zapłaty wynagrodzenia, co nie pozbawia go możliwości wykazywania, że doszło do nienależytego wykonania umowy, w związku z czym obowiązek ten wyraża się niższą kwotą, a nawet, że w ogóle nie istnieje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 sierpnia 2012 r., sygn. akt II CSK 21/12).”
Zatem wady istotne umożliwiają odmowę odbioru dzieła i zapłaty wynagrodzenia. Jednakże charakter odbioru dzieła jest przedmiotem sporów, a w praktyce w/w teoretyczne rozważania mogą budzić poważne wątpliwości, wobec czego każdorazowo przesądzające będą okoliczności konkretnego przypadku. Kontrowersje związane są również z odbiorem dzieła, które ma wady, o których w momencie odbioru wie klient i wpływem tego na uprawnienia z tytułu rękojmi.


2. Rękojmia za wady dzieła.

Na wstępie należy wyraźnie podkreślić, że nastąpiło uchylenie przepisu art. 637 k.c., który w szczegółowy sposób określał kolejność i zakres uprawnień z rękojmi. Obecnie kwestię rękojmi za wady dotyczące prac remontowych określa art. 638 k.c., zgodnie z którym, do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi uzależniona jest od wystąpienia wady dzieła i należy odpowiednio stosować przepisy rękojmi przy sprzedaży.
Podstawowe informację dotyczące rękojmi przy sprzedaży zostały omówione w następujących artykułach:

10 rzeczy, które kupujący powinien wiedzieć o wadach rzeczy i rękojmi

Rękojmia między przedsiębiorcami

Zgodnie z powyższym przepisem do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Oznacza to, że przepisy te można stosować wprost, ale tez z odpowiednimi modyfikacjami, albo natura umowy o dzieło uniemożliwia w ogóle stosowanie tych przepisów. Tytułem przykładu można wskazać na art. 557 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. W chwili zawarcia umowy o dzieło nie istnieje jeszcze dzieło zatem nie można przyjąć, że kupujący może wiedzieć o jego wadach. Nie wydaje się też zasadnym przyjęcie, że wszystkie uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują w stosunku do umów o dzieło. O ile nie ma wątpliwości, że przysługują uprawnienia do odstąpienia od umowy w razie istotności wady, czy uprawnienie do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny (w tym wypadku wynagrodzenia), a także żądania usunięcia wady (choć w danych realiach może być to niemożliwe), o tyle żądanie wymiany rzeczy na wolnych od wady wydaje się raczej nieprawdopodobne do skutecznego zrealizowania w stosunku do umowy o dzieło dotyczących prac remontowych.
Wykonawca nie odpowiada za wady dzieła, jeżeli powstały one z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego, niemniej jednak należy zaznaczyć, że gdy materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania dzieła, przyjmujący zamówienie powinien zawiadomić o tym zamawiającego.
Kwestię związane z rękojmią w przypadku umowy o dzieło wydają się bardziej skomplikowane niż przy umowie sprzedaży i wymagają osobnego omówienia, co nastąpi w innym artykule. Dotyczy to zwłaszcza odpowiedniego stosowania przepisów o rękojmi przy sprzedaży i odmienności umowy o dzieło, zwłaszcza w przypadku prac remontowych , kwestii związanych z odbiorem umowy o dzieło. Wypada też zwrócić uwagę na możliwość dochodzenia odszkodowań na zasadach ogólnych, co też związane jest z przepisami o rękojmi.


Z powyższego wynika, jak niezwykle ważne może okazać się sporządzenie pisemnej umowy, zwłaszcza precyzyjnego oznaczenia dzieła i terminu wykonania. Właściwie sporządzona umowa pozwoli zapobiec negatywnym konsekwencjom lub przynajmniej je ograniczyć w myśl zasady, że lepiej zapobiegać niż leczyć.

 

Adwokat Katowice - Łukasz Witański - strona główna

Atom

Napędza Nibbleblog